《房地產開發與精裝修商品房全過程法律風險識別與防范》


房地產開發與精裝修商品房全過程法律風險識別與防范


【課程大綱】

第一部分: 房地產開發風險法律

第一問題:房地產開發經營中的應注意的

一、房地產開發的注冊資金與投資總額、項目資本金、資質取得;

大致介紹一下背景。

二、房地產項目開發公司、項目轉讓及其條件與后果

結合案例:

三、房地產開發聯營及有效條件

四、房地產合作開發的法律風險  

    合作開發中的土地使用權轉讓

    結合案例:綠地訴蘇州工業園區地方稅務局、蘇州工業園區管委會(涉稅金額8800萬元)

五、房地產開發的規劃許可問題

    結合案例:

六、房地產前期開發的房屋拆遷主要法律問題

七、房地產開發項目的竣工驗收法律問題

    結合案例:鐵獅門驗收及御玲瓏驗收  

第二問題: 房地產公司與建筑公司的法律風險關系

一、工程款結算的爭議解決問題(重點講解)

工期、質量、價款

工期的認定 開工日期 竣工日期 工期順延 停工、窩工爭議的處理

工程簽證的注意事項:簽證程序、簽證范圍、簽證陷阱

結合案例  

二、“陰陽合同”的法律效力認定與沖突處理

    陰陽合同的表現形式

    陰陽合同的司法認定

    陰陽合同的沖突處理  

三、合同履行中因建筑材料或設備大幅度漲價或下跌引起的糾紛處理

結合案例說明。(訴訟路徑和非訴訟路徑)

四、施工合同無效或合同條款無效的法律定性分析及產生的后果

形式多樣,表現形式,司法實踐處理:以施工質量合格為原則

五、如何規避施工單位利用工程款項優先受償權的運用及對策

優先受償權說明、優先受償權表現形式、運用及對策  

六、如何界定建筑工程項目的轉包、分包(專業分包和勞務分包)、帶資承包、掛靠行為及處理

轉包、分包的說明、帶資承包的概念、掛靠的概念、表現形式

結合案例進行說明  

七、建筑施工合同中的墊資條款法律效力的認定及處理

墊資現象十分普遍。

墊資:承包人在簽訂合同后,不要求發包人先行支付工程款或支付部分工程款,而是利用自有資金進場施工,施工到一定階段或完工后,再由發包人支付承包人墊付的工程款。

處理原則:當事人對墊資和墊資利息有約定的,按照約定處理。沒有約定的,按照工程欠款處理。對墊資利息沒有約定的,承包人無權主張利息。

墊資的表現形式。

八、建筑物的質量保修法律問題  

九、工程建設合同擔保和工程風險問題

    承包人的工程質量擔保義務:承包人、

十、施工單位不規范施工帶來的法律風險處理

    安全責任事故,重點結合案例講解。

第二部分:精裝修商品房概述
了解精裝房的基本概念及相關法規、政策精裝
1、精裝修商品房的基本概念

全裝修是法律概念,闡釋,及全裝修房屋的歷史嚴格和發展趨勢
2、國家、地方政府關于精裝修管理政策解析
   列舉:國家層面 省級層面 地方層面

第三部分:精裝修商品房銷售的基本模式
學習精裝房的基本銷售模式,了解精裝房的典型糾紛及應對技巧,學習精裝房銷售文本的主要內容及擬定
1、精裝修銷售基本模式
1)開發商作為精裝修簽約主體
2)施工單位作為委托精裝修簽約主體
3)偷面積戶型改造+精裝修模式
2、各種模式典型糾紛案例
1)萬科民治金域華府糾紛
2)融創公司甲醛超標糾紛
3)北京昌平區“路勁世界城”二期新風系統強行搭售事件
4)東莞市星河傳說延期交房糾紛
3、精裝修銷售文本的擬定
1)交樓標準和合同附圖的編制和審核
2)裝修補充協議的編制
3)裝修銷售培訓管理
4)客戶個性化要求的處理

第四部分:精裝修商品房銷售法律風險管理及防范
學習精裝房營銷宣傳中常見的風險及風險歸因,掌握精裝房營銷風險防范策略
1、營銷宣傳常見風險
1)銷售廣告、宣傳資料管理

結合案例

樓書、廣告中的裝修承諾可能構成合同內容

樣板房可能構成合同內容
2)樣板間管理:樣板房開放前的測試與調整、樣板房驗收和風險評估

樣板房所展示的房屋平面結構、裝飾設備標準,會與合同中的房屋平面圖或裝飾設備文字說明可能不一致,造成交房標準的沖突。

蘇州的經驗:拆除需要公證

結合案例:朗詩與客戶發生爭議

樣板房的規范介紹 寧波 上海 銀川 南京
2、營銷宣傳風險產生原因

剖析列舉 上海一案例涉及到折合每平米的裝修成本,構成不正當競爭,被工商處罰。
3、營銷宣傳風險防范

案例剖析列舉 律師提前介入

第五部分:精裝修商品房質量法律風險管理及防范
學習精裝房質量風險及歸因,掌握精裝房質量風險應對策略
1、質量問題的三個層面

1) 輕微質量問題 - 功能使用不便  - 材質污損  - 色差  -開關、插座面板的安裝、接線不符合要求

輕微質量問題的開發商解決方案 – 質量修復  - 修復期間的損失賠償

2) 普通質量問題 – 滲漏 – 混凝土及抹灰裂縫 – 空鼓  - 倒泛水 – 墻皮脫落

普通質量問題開發商的解決方案

購房人收房 確定損失的范圍,確定損失產生的原因與維修有直接關系

購房人未收房 有逾期交房的風險,需要簽訂好合同

3) 嚴重質量問題 - 主體結構安全的質量問題 (結合別墅精裝房訴訟案例舉例) - 嚴重影響居住使用的質量問題  疑問包括a.是否以房屋存在安全問題為標準? b. 是否包括基礎設施、配套設施等問題影響居住的情形?c. 是否需要鑒定?

衍生的問題:司法實踐中判斷是否“嚴重影響”的考量因素

- 大多數社會公眾無法容忍和接受

- 多次修復仍無法解決

- 威脅人身安全或健康

      開發商風險:解除合同+賠償損失   

2、裝修質量常見風險
1)裝修工程質量風險
2)部品質量風險
3)室內污染質量風險

化學類污染源 物理類污染源 生物類污染源
3、裝修質量風險產生原因

   設計階段:設計的專業化程度不高

   施工階段:土建質量存隱患  材料采購把關不嚴 半成品、成品化程度不高 施工工藝未創新改革監理不嚴 過程驗收不受重視 政府監管未到位
4、裝修質量風險防范

   設計要早介入,專業化程度要提升

   施工前的驗收檢查

   細化施工方案

   優化材料采購

   施工工藝創新 施工順序合理

   嚴格旁站監理和同步監理

   實行全過程驗收:重視隱蔽驗收、加強過程驗收

   政府強化監管(可遇不可求)

5、裝修質量保修

   1)保修范圍的確定

- 基礎裝修(包含水電、防水、排水、墻漆等)

- 主要材料(地板、瓷磚、五金、集成吊頂、門窗、潔具等)

- 家具

- 軟裝(窗簾、地毯、燈具、壁紙、裝飾品等)

- 家電

   2)保修期限的界定

- 房屋建筑工程質量保修辦法 第七條

- 商品住宅實行住宅質量保修書和住宅使用說明書制度的規定 第六條

- 開發商和工程承包單位的保修期限起算存在時間差

- 設備產品供應商和開發商保修期限起算存在時間差

- 按約定交房日期還是實際交付使用日期存在時間差

   3)保修責任的分配與承擔

- 開發商

- 裝修工程承包單位

- 設備產品的供應商

第六部分:精裝修商品房交付法律風險
掌握精裝房交付的主要條件及標準,了解買受人拒收樓的合理事由,學習精裝房交付的主要風險及歸因,掌握風險應對的策略
1、交付的法律意義

   結合法條
2、交付條件與交付標準

   結合合同約定

3、買受人拒收樓的“合理事由”

   結合案例

4、精裝修交付的特殊性

5、精裝修交付常見風險

   從開發商的角度
6、精裝修交付風險產生原因

7、精裝修交付風險防范


【專家講師】劉宏偉老師


江蘇省律師協會房地產和建設工程

業務專業委員會委員

實戰房地產律師,法津講師

華潤置地、新城地產、建發集團等

劉宏偉律師在房地產業務領域具有豐富的經驗,其法律服務涉及房地產項目策劃、收購與出售、土地使用權取得、房屋拆遷、補償與安置、房地產開發、建設與銷售、按揭、建筑工程發包與承包、建筑工程監理、管理與索賠、以及房地產租賃、抵押、物業管理和房地產稅務、房地產私募基金,以及大型商業、賽事活動舉辦、文化教育、創意產業等。



【課程對象】

房地產企業董事長、CEO、總經理、副總、項目負責人等管理層、房地產企業法務部、客服部、律師、物業管理等部門領導和相關從業人員

【課程時間】

2017年11月25日-11月26日

【授課地點】

 浙江大學華家池校區

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021-60441651 工作日:9:00-18:00
周 六:9:00-18:00
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